Kdy může pronajímatel zvýšit nájemné a o kolik?

Když je zvýšení nájemného předem sjednané

Nejjednodušší a nejpřehlednější způsob, jak řešit růst nájmu, je předem se na tom dohodnout ve smlouvě. Takovou možnost představuje například tzv. inflační doložka. Ta říká, že se nájem automaticky navyšuje každý rok podle oficiální míry inflace (údaje zveřejňuje ČSÚ).

Je ale možné si domluvit i konkrétní postup zvýšení – například, že nájem poroste každý rok o pevnou částku nebo procento. Vždy to ale musí být jasně a srozumitelně uvedeno ve smlouvě. Bez písemného ujednání není možné nájem jednodstranně navyšovat.

Jednostranné zvýšení nájemného: Co umožňuje zákon?

Pokud ve smlouvě není žádná inflační doložka nebo jiný mechanismus úpravy nájemného, přichází na řadu pravidla daná občanským zákoníkem. Ta poskytují určitou ochranu jak pronajímatelům, tak nájemcům – a stanovují jasné podmínky, za kterých lze nájem zvýšit. Ve zkratce znějí takto:

• Zvýšení je možné pouze jednou ročně.
• Limit: Nájemné nesmí být zvýšeno o více než 20 % během posledních tří let.
• Forma: Pronajímatel musí návrh zvýšení podat písemně a nájemce má 2 měsíce na vyjádření.
• Pokud nájemce nesouhlasí, může se pronajímatel obrátit na soud, který výši nájemného upraví – i zpětně k datu návrhu.

Důležité je, že pronajímatel má povinnost navržené nájemné odůvodnit jako obvyklé. Doložíte tedy, že odpovídá běžným cenám v dané lokalitě. K tomu může využít znalecký posudek nebo srovnání alespoň tří podobných nájmů v okolí.

Zdražení po rekonstrukci bytu

Pokud pronajímatel byt významně zhodnotí – např. novou koupelnou, kuchyní, zateplením nebo celkovou rekonstrukcí, může nájemné růst i nad rámec běžného standardu. A možné je to dokonce i u smluv, které původně s úpravou ceny nepočítaly. Konkrétně zákon umožňuje:

• navýšení až o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně, nebo
• navýšení o 3,5 % ročně po dobu 10 let, pokud není uzavřena dohoda.

I v tomto případě ale platí, že změna musí být odůvodněná, přiměřená a oznámená písemně.

Co dělat, když nájemce se zvýšením nesouhlasí?

Nájemce má samozřejmě právo navržené zvýšení odmítnout. Pokud tedy k dohodě nedojde, může pronajímatel do 3 měsíců podat žalobu k soudu. Ten pak rozhodne, jestli navýšení odpovídá obvyklé ceně v místě a čase. A výjimečně se může přiklonit k ještě vyšší, ale stále přiměřené částce.

Co když máte smlouvu na dobu určitou?

U nájmů sjednaných na dobu určitou je prostor pro navýšení menší. Během trvání smlouvy není možné výši nájemného jednostranně měnit, pokud to smlouva výslovně nepovoluje (např. inflační doložkou). Po skončení doby určité se ale často uzavírá nová smlouva, která stanovuje jinou výši nájmu.

Smlouva versus zákon

Kdy může pronajímatel zdražit tedy už víte. Zvýšení nájmu má ale svá jasná pravidla. Jednodušší je vše ošetřit smluvně. Jinak česká legislativa prostor k navyšování dává, ale s limity a povinnostmi. Základem spokojeného bydlení je tak stejně jako u jiných záležitostí dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem.