Nová éra DPH u nemovitostí: Co se změnilo od 1. července

3 nová pravidla, o kterých byste měli vědět

1. Nová definice podstatné změny stavby

Doteď bylo poměrně nejasné, kdy rekonstrukce překračuje rámec „běžné opravy“ a stává se novou stavbou. Novela tento pojem upřesňuje. Když dojde ke změnám v konstrukčních prvcích, dispozici nebo funkčním využití stavby, může být nově považována za „podstatně změněnou“. Prakticky to znamená, že se z ní stává nová nemovitost, což má přímý dopad na časový test a osvobození od DPH při prodeji.

2. Změna časového testu

Jedna z nejdůležitějších novinek. Dosavadní pětiletý časový test se mění na desetiletý. Osvobozený převod stavby tak bude možný až po uplynutí deseti let od kolaudace nebo od poslední podstatné změny. Pokud k převodu dojde dříve, musí být transakce zdaněna. Pro developery i investory to znamená strategické přehodnocení plánů a nutnost přesně evidovat datum každé větší stavební úpravy.

3. Převod nedokončených staveb a stavebních pozemků

Novela nově definuje, co přesně je „stavební pozemek“. Tím se stává nejen pozemek určený územním plánem pro výstavbu, ale i ten, na kterém už byly zahájeny určité práce. Převod takového pozemku bude nově zdaněn základní sazbou DPH, pokud se nevyužije možnost dobrovolného osvobození. 

U nedokončených staveb pak platí, že DPH se uplatní automaticky, protože k osvobození může dojít až po kolaudaci a splnění časového testu.

Pronájem a přenesená daňová povinnost

Další velká změna se týká nájmů nemovitostí. I nadále platí, že nájem pro účely bydlení je od DPH osvobozen, ale novela zpřesňuje pravidla pro situace, kdy pronajímáte komerční prostory nebo smíšené objekty. Pronajímatelé si budou muset pečlivě hlídat, zda se uplatní dobrovolné zdanění, které může přinést nárok na odpočet, ale i nové povinnosti v evidenci.

Zároveň se rozšiřuje použití přenesené daňové povinnosti (tzv. reverse charge) na širší okruh stavebních prací a převodů. Pokud jste plátce DPH a obchodujete s jiným plátcem, je pravděpodobné, že daň bude odvádět příjemce plnění a ne vy. Na první pohled úleva, v praxi však prostor pro chyby.

Přehledně: Co to všechno znamená

• Novela DPH přináší nejen nové pojmy, ale i nutnost revidovat smlouvy, účetní postupy a plánování projektů.
• Developeři by měli přehodnotit časování prodejů a kolaudací.
• Investoři by měli zkontrolovat, zda jejich rekonstrukce nepřekračují hranici „podstatné změny stavby“.
• A pronajímatelé se musí připravit na detailnější sledování účelu nájmu a dopadů na odpočet DPH.

Pokud jste doposud spoléhali na starou praxi nebo „zajeté vzorce“, letošní léto změnilo pravidla hry.

Jednoduše DPH v novém

Novela zákona o DPH přináší větší jasnost, ale i větší odpovědnost. Přesné definice mají zamezit nejasnostem a nejednotnému výkladu, na druhou stranu vyžadují, aby každý, kdo s nemovitostmi obchoduje, měl v dokladech i v termínech dokonalý pořádek.

Ať už tedy stavíte, prodáváte, nebo pronajímáte, od 1. července 2025 se vyplatí mít nejen kvalitní nemovitost, ale i kvalitního daňového poradce. Protože v realitách, stejně jako v životě, platí jedno – supa-jistota je k nezaplacení.