Německý realitní trh zpomaluje: proč objem transakcí klesá a co čekat dál

Kapitál zdražil a investoři přehodnocují strategie

Investoři dnes více než kdy jindy počítají. Vysoké úrokové sazby zásadně prodražily financování a řada projektů, které ještě v roce 2021 dávaly ekonomický smysl, se dnes jednoduše nevyplatí. Na transakčním trhu to znamená méně akvizic, méně developmentu a více vyčkávání.

Přestože aktivita oslabuje, Německo si drží svou pozici. Stále je třetím nejatraktivnějším trhem pro globální investory. Mění se však jejich chování. Dominantní je důraz na defenzivní sektory, především rezidenční bydlení, a zároveň roste zájem o technologickou infrastrukturu, zejména datová centra.

Jsou nové příležitosti? 

Pokles aktivity na tradičním trhu vytváří prostor pro investory se schopností rychle reagovat. Zvýšený zájem směřuje k tzv. distressed aktivům, tedy projektům nebo developerským firmám, které se dostaly do potíží kvůli drahému financování. Právě zde se otevírá prostor pro výhodné nákupy nebo vstupy formou alternativního financování.

Viditelný je růst strukturovaného kapitálu, zejména prioritní akcie, které stojí na pomezí mezi dluhem a vlastním kapitálem. Výhodou je flexibilita, protože investor získává prioritní výnos, zatímco developer nemusí pouštět kontrolu nad projektem. V prostředí zpřísněných úvěrových podmínek jde o nástroj, který stále více nahrazuje klasické mezaninové financování*.

*Mezaninové financování je hybridní forma kapitálu, která se nachází mezi vlastním kapitálem a bankovním dluhem. Spojuje prvky obou (fixní platby a podíl na růstu). 

Rezidenční trh jako jistota v nejisté době

Německý trh s nájemním bydlením prokazuje dlouhodobou stabilitu. Nízká míra vlastního bydlení, nedostatek bytů a rostoucí populace v metropolitních regionech vytvářejí pevnou poptávku. Regulace, zejména nájemní stropy, sice brzdí růst výnosů, ale zároveň udržují trh od extrémních výkyvů. Pro institucionální investory zůstává rezidenční segment jedním z nejbezpečnějších.

Kam směřuje německý trh v nejbližších letech

Roky 2024–2025 jsou obdobím přizpůsobení. Nečeká se návrat k transakčním objemům z let prudkého růstu, ale spíše stabilizace. Investoři se zaměří na specializované sektory, ESG-normy a chytrou strukturu kapitálu. Ti, kteří dokážou číst cyklus, najdou kvalitní příležitosti právě v době, kdy trh zpomaluje.

Pokles objemu transakcí tedy není signál kolapsu, ale změny rytmu. Německý realitní trh se posouvá do fáze, kde vítězí trpělivost, disciplína a schopnost využít momentu, kdy ostatní vyčkávají.