Jak se ukončuje nájemní smlouva ze strany nájemce i pronajímatele?

Pokud nedojde k oboustranné shodě na ukončení nájmu, bude potřeba nájemní smlouvu písemně vypovědět. Osobní ani telefonická domluva nestačí. Ideální je doporučený dopis na adresu uvedenou ve smlouvě, kde máte 100% jistotu, že druhé straně dorazí. Alternativou je datová schránka, kterou snadno vyhledáte po přihlášení na webu mojedatovaschranka.cz. V obou případech se výpověď považuje za doručenou po 10 dnech.

Zároveň nezapomeňte do dokumentu uvést informace o obou smluvních stranách i označení bytu nebo domu. A roli hraje i to, jestli máte smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou. Jakmile jde o smlouvu na dobu určitou, nesmí chybět ani konkrétní zákonný nebo smluvní důvod. Jen tak máte jistotu, že bude výpověď platná.

Standardní výpovědní lhůta trvá tři měsíce a začíná 1. dnem následujícího kalendářního měsíce. To znamená, že pokud ji například druhá strana obdrží 15. dubna, lhůta plyne od 1. května a k ukončení nájemní smlouvy dochází 31. července.

Pronajímatel navíc musí ve výpovědi poučit nájemce o tom, že může vznést proti výpovědi námitky a navrhnout její přezkoumání soudem. Pokud by tato část chyběla, výpověď bude neplatná. A pokud nájemce nesouhlasí, může podat návrh na přezkoumání výpovědi, ale jen do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď přišla.

Postup ukončení nájmu je velmi podobný jako u smlouvy na dobu neurčitou. Jen bude potřeba uvést zákonné důvody výpovědi. Mezi ně patří třeba získání práce v jiném městě, zdravotní důvody nebo změna sociální situace. Přesný popis najdete v § 2231 Nového občanského zákoníku (NOZ).

Vypovědět smlouvu na dobu určitou je ze strany pronajímatele možné v těchto případech:

• nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu (například přestane platit nájemné),
• nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti, případně na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
• byt musí být vyklizen z důvodu veřejného zájmu (typicky před demolicí kvůli dopravním stavbám),
• objeví se jiný podobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Pro nájemce je výhodnější smlouva na dobu neurčitou, kterou může kdykoli vypovědět i bez udání důvodu. Pokud ve smlouvě nejsou stanoveny jiné podmínky, platí zde zmiňovaná tříměsíční lhůta, kterou upravuje NOZ.

Legislativa vnímá pronajímatele jako silnější stranu a vždycky po něm požaduje stanovení výpovědních důvodů. Platí to tedy i pro smlouvu na dobu neurčitou, kdy je výpovědní doba tři měsíce. V tomto případě můžete smlouvu ukončit ze stejných důvodů jako u smlouvy na dobu určitou a nebo v těchto situacích:

1. Nemovitost si necháte sami pro sebe nebo pro manžela/manželku po rozvodu.
2. Byt nebo dům potřebuje někdo z vaší rodiny, například studující syn nebo dcera.

Počítejte ale s tím, že do měsíce byste měli byt k danému účelu skutečně využít, jinak může nájemce o pronájem znovu žádat. Případně mu musíte uhradit vzniklé škody. Do lhůty se nezapočítává případná rekonstrukce nebo opravy v bytě.

Výpovědní lhůta se neuplatňuje jen v extrémních případech, které stanovují § 2227 a § 2266 NOZ. Nejčastěji jde o vady, které ztěžují nebo znemožňují užívání bytu, tedy například rozbitý kotel, nikoliv skvrna na stěně nebo poškrábaná podlaha.

• pronajímatel neodstraní poškození nebo vadu (za kterou neodpovídá nájemce) ani v dodatečné lhůtě a prodlení nebo samotné poškození představuje hrubé porušení povinnosti pronajímatele, viz platná legislativa
• jsou potřeba nezbytné opravy, které není možné odložit po skončení nájmu, a během provádění opravy nelze byt užívat,
• pronajímatel neposkytne nájemci dostatečnou ochranu (i když o ni žádal) v případě, kdy třetí osoba uplatňuje vlastnické či jiné právo k bytu nebo žádá jeho vydání či vyklizení,
• byt z části zanikne (například vlivem požáru),
• byt se stane nepoužitelným k ujednanému (popř. obvyklému) účelu z důvodů, které nejsou na straně nájemce (např. kritická statika, ztráta střechy po tornádu či pádu stromu), nebo
• pronajímatel porušuje závažným způsobem své povinnosti, a působí tak nájemci značnou újmu.