Jak koupit byt v Chorvatsku – právní kroky pro cizince

Kdo může v Chorvatsku kupovat nemovitost

Základní pravidlo zní: občané zemí Evropské unie mohou v Chorvatsku kupovat nemovitosti téměř bez omezení. Pokud jste ze země mimo EU, možnost koupě závisí na vzájemné dohodě (tzv. princip reciprocity) mezi Chorvatskem a vaší domovskou zemí. Tyto dohody určují, zda a za jakých podmínek mohou cizinci vlastnit chorvatskou půdu nebo byt.

V praxi to znamená, že pokud jste například občanem EU, žádné zvláštní povolení nepotřebujete. Pokud však pocházíte ze země mimo EU, je nutné požádat o souhlas chorvatského Ministerstva spravedlnosti (Ministarstvo pravosuđa).

6 kroků, jak postupovat při koupi bytu

1. Prověřte nemovitost

Než podepíšete cokoliv, ověřte si všechny údaje o nemovitosti v katastru nemovitostí (Zemljišna knjiga), tedy plochu, vlastníka, případná omezení či zástavy. Tyto informace jsou veřejné a dohledatelné online, přesto je vhodné, aby vše prověřil advokát se specializací na realitní právo. 

V Chorvatsku totiž není výjimkou, že realitní trh skrývá nepřesnosti nebo staré právní závazky.

2. Ověřte účel využití pozemku či bytu

Pokud kupujete byt, obvykle se nachází v rezidenční zóně, a to je v pořádku. Jiná situace nastává, pokud byste chtěli například dům se zahradou. Pak je nutné zjistit, zda nejde o zemědělskou půdu. Tu totiž cizinci (mimo EU) koupit nemohou, ledaže by tak učinili prostřednictvím chorvatské společnosti.

3. Sepište kupní smlouvu

Kupní smlouvu zpravidla připravuje právník kupujícího. Je obvyklé zaplatit 10 % zálohu (kapara), která slouží jako záruka závazku obou stran. Pokud kupující od dohody odstoupí, záloha propadá; pokud selže prodávající, musí vrátit dvojnásobek. 

Smlouva musí být notářsky ověřená (javni bilježnik) a vyhotovena ve dvou kopiích.

4. Žádost o souhlas ministerstva (pro občany mimo EU)

Když nejste občanem EU, následuje žádost o povolení ke koupi na Ministerstvu spravedlnosti. 

Součástí žádosti je:

• originál nebo ověřená kopie kupní smlouvy,
• potvrzení o rezidenčním charakteru nemovitosti,
• doklad o občanství (pas),
• potvrzení o vlastnictví od prodávajícího.

Vyřízení trvá zhruba 60 dnů a poplatek činí okolo 5 eur.

5. Úhrada zbytku kupní ceny a převod vlastnictví

Po schválení transakce ministerstvem uhradíte zbytek kupní ceny a podáte návrh na zápis do pozemkového úřadu (Uređena zemlja). Tento krok musí proběhnout do 60 dnů od podpisu smlouvy, jinak se administrativní poplatek pětinásobně zvýší.

6. Zapsání do katastru nemovitostí

Jakmile je váš návrh schválen, získáte vlastnický list (vlasnički list). Jde o oficiální potvrzení, že jste novým vlastníkem. Tento dokument je klíčový pro převod energií a dalších služeb do vašeho jména.

Praktické tipy a doporučení

Bez právníka ani krok. V Chorvatsku může být realitní trh komplikovaný, proto se vždy opřete o advokáta, který hájí vaše zájmy.

Pozor na „výhodné nabídky“. Pokud se cena zdá příliš dobrá, pravděpodobně to má důvod. A ne vždy příjemný.

Myslete na daně. Při převodu nemovitosti se platí 3 % daň z nákupu, kterou je třeba uhradit do 30 dnů od registrace.

A co převod energií. Po zápisu vlastnictví nezapomeňte převést elektřinu, vodu a komunální služby na své jméno.

Bydlení v Chorvatsku je supa

Koupě bytu v Chorvatsku může být skvělým krokem. Ať už hledáte letní útočiště, investici nebo nové místo pro život u moře. Celý proces vyžaduje trochu trpělivosti a pečlivé právní kroky, ale s dobrým průvodcem a odborníkem po boku se sen o vlastním chorvatském bytě může rychle proměnit ve skutečnost.

A pak už zbývá jen jediné: otevřít okna, nadechnout se mořského vzduchu a říct si „dobrodošli kući“.