Bývanie v Nemecku Q2/2026: Nájmy šliapajú na plyn, ceny nehnuteľností len prešľapujú

Index bývania v Nemecku za druhé štvrťrok 2026 prináša jasný signál: nájomné rastie rýchlejšie ako kúpne ceny. Kolínsky inštitút pre ekonomický výskum (IW) hlási medziročný rast nájmov o štyri percentá, zatiaľ čo ceny nehnuteľností pridali len 0,8 %. Trh sa tak ďalej rozestupuje – dynamika nájmov silnie, zatiaľ čo kúpne ceny sa skôr stabilizujú.

Rast cien nájmov je na nemeckom trhu nevyrovnaný

Nárast nájomného je však nerovnomerný. Sedem najväčších miest hlási rast o 2,9 %, ich okolie o 3,7 %. Najvýraznejšie skoky však prichádzajú z ostatných veľkých miest, kde nájomné medziročne vyskočilo o 4,9 %. Kolín nad Rýnom dokonca hlási téměř 8% rast. Naopak Düsseldorf ako jediné veľké mesto mierne klesol. Tento regionálny rozptyl potvrdzuje, že trh s nájomným bývaním sa ďalej štiepi podľa lokálnych podmienok.

Kúpne ceny sa medzitým držia pri zemi. Byty zdraželi len o 0,2 %, domy o jedno percento. V niektorých metropolách ceny dokonca klesajú, napríklad v Berlíne či Frankfurte. Dynamiku ťahajú skôr regióny mimo hlavné centrá, kde sa rast drží nad jedným percentom. IW upozorňuje, že aj napriek miernemu zdraženiu zostáva trh pod cenovým vrcholom z roku 2022. Kupujúci však ďalej narážajú na náročné financovanie, ktoré brzdí dopyt.

Ponuka bytov v Nemecku

Zaujímavý je aj pohľad na počet ponúk. Inzerce predaja sa od roku 2022 v najväčších mestách zdvojnásobila, u bytov dokonca vzrástla o viac ako 160 %. Nejde však o boom nových nehnuteľností, skôr o dlhšiu dobu predaja spôsobenú vysokými cenami a drahými úvermi. Opačný trend vidíme u prenájmov: ponuka klesá, v Hamburgu dokonca o 57 %. IW to vysvetľuje nízkou mobilitou a nedostatočnou novou výstavbou.

Pre záujemcov o bývanie je preto kľúčové sledovať lokálne supa-data. Alebo vás viac láka príležitosť investície? Pozrite sa, ako je to s investičnými bytmi v nemeckých mestách.