Odhad ceny bytu - vše, co potřebujete vědět

23. 05. 2022

Odhad ceny bytu není nic jednoduchého. Hraje při něm roli spousta faktorů a pouze opravdoví odborníci dokážou vypočítat cenu správně. Na koho se ale při odhadu ceny bytu obrátit? Kolik vás to bude stát? A kdy je vůbec odhad ceny nezbytný?

Kdy musím mít odhad?

Odhady cen bytů se provádějí za různým účelem a často se od sebe i výrazně liší. Odhad ceny bytu budete potřebovat pro banku na získání hypotéky, při dědickém řízení, při rozvodovém řízení, pro finanční úřad k zaplacení daní a v neposlední řadě při prodeji. Ne ve všech případech je ale nutné mít znalecký posudek o ceně, v některých případech vám bude stačit odhad od realitního makléře.

Typy odhadů cen

Bankovní odhad

Chcete–li si při koupi bytu vzít hypotéku, budete potřebovat doložit odhad ceny bytu. Jedná se o znalecký posudek o výši zástavní hodnoty daného bytu, který vypracuje smluvní znalec banky. Velká část bank poskytuje tuto službu zdarma. Bankovní odhad ceny je zpravidla o 10 % - 20 % nižší než je kupní cena bytu. To slouží bance jako pojistka v případě, že nebudete hypotéku včas a řádně splácet a banka bude nucena váš byt prodat.

Soudní odhad ( znalecký posudek )

Soudní znalec bude muset odhadnout cenu vašeho bytu vždy, když je to nařízeno zákonem, čili pro oficiální účely. Soudním znalcem může být jedině osoba jmenovaná soudem nebo Ministerstvem financí. Znalec připraví znalecký posudek o bytu, který poté předložíte u soudu při různých sporech (rozvodové řízení, exekuce, insolvenční řízení, rozvod, majetkové spory), či finančnímu úřadu. Znalecký odhad ceny bytu se ale výrazně liší od tržní ceny. Posuzuje totiž jiné náležitosti, než tržní odhad a výsledná cena může být výrazně nižší, než cena tržní. Cena za znalecký posudek se liší dle obtížnosti, u bytů se pohybuje od 2 800,- do 4 000,- Kč. Každý soudní znalec má svůj oficiální ceník odhadu ceny.

Odhad ceny při prodeji bytu ( tržní odhad )

Pokud byt prodáváte, nepotřebujete oficiální odhad od soudního znalce, ale potřebujete znát reálnou tržní cenu. Tržní cena zohledňuje veškeré aspekty, které na ni mohou mít vliv. Je to nejen stav bytu, jeho velikost či dispozice, ale také lokalita, dostupnost služeb v okolí, či dopravní situace. Jinou cenu bude mít byt v činžáku u dálnice než ten u parku.

Kdo cenu při prodeji odhadne?

Pokud si ale myslíte, že při prodeji bytu nepotřebujete odborný odhad ceny, jste na omylu. Právě správně určená prodejní cena je klíčem k úspěšnému prodeji. Nicméně nepotřebujete ocenění bytu od soudního znalce (i když i ti často dělají odhad ceny bytu pro účely prodeje, v tomto případě je ale výsledná cena jiná než třeba cena ve znaleckém posudku pro finanční úřad). V tomto případě je ideální oslovit zkušeného supermanažera naší společnosti, který má potřebné zkušenosti a znalosti a dokáže pro vás zajistit erudovaný výpočet odhadní ceny bytu.

Proč byste neměli odhadovat prodejní cenu bytu sami

Ačkoliv to na první pohled může vypadat jednoduše, určit správnou prodejní cenu je opravdová věda. Majitelé bytů, kteří se rozhodnou jej prodat vlastními silami, mají často velmi zkreslené představy ohledně prodejní ceny. Myslí si, že se stačí podívat na realitní server najít podobné byty v dané lokalitě a máte cenu určenou. Netuší, že často srovnávají jablka s hruškami a jejich zjednodušený odhad ceny bytu může být i o statisíce nižší, či vyšší než skutečná prodejní cena. Prodejní cena se většinou nerovná ceně inzerované, takže nevíte, za kolik se byty ve skutečnosti prodaly. Často na první pohled maličkost jako je výtah, patro, blízkost silnice či výhledy z oken výrazně ovlivňují výslednou cenu. Srovnávat lze tedy pouze dva naprosto stejné byty.

Není rozumné ani nasadit cenu a prostě to zkusit, jestli byt někdo koupí a poté případně zlevnit. Z takového bytu se často stane tzv. ležák, který se ve výsledku prodá pod cenou. Nikdo nechce koupit byt, který neustále zlevňuje, protože působí jako problematický. Správné ocenění je mixem objektivních a subjektivních aspektů. Pro samoprodejce je tedy ideální získat cenový odhad od zkušeného prodejce.

Co má vliv na odhad ceny bytu

Pokud potřebujete znalecký posudek o ceně, odhadce bere v úvahu pouze stav bytu a jeho rozměry. Jedná-li se ale o ocenění pro prodej, do hry přichází spousta dalších faktorů.

Výměra bytu v m²

Cenu bytu zásadně určuje jeho velikost. Obecně platí, že čím menší byt, tím vyšší cena v přepočtu na m². Do výměry se započítává i balkon či terasa, ale cena za m² je obvykle poloviční.

Výška stropů

Zejména u menších bytů dokáží cenu značně navýšit vysoké stropy. Pokud je výška stropů okolo 3,5 m, je možné vybudovat plnohodnotné spací patro. Tím pádem, i malý byt může být využitelnější než větší byt se standardní výškou stropů.

Dispozice bytu

Výrazně zahýbat s cenou může i dispozice. Kupující aktuálně preferují prostorné otevřené pokoje, kuchyň propojenou s obývacím pokojem, záchod oddělený od koupelny, menší pokoje a ložnice atd. Pokud nejsou dispozice chytře řešené, klesá cena za m² plochy bytu.

Stav bytu či domu

Cenu může snížit i špatný stav. Přesto doporučujeme opravit pouze největší nedostatky a provést základní homestaging, kompletně rekonstruovat byt před prodejem se většinou nevyplatí. Většina kupujících si chce nově nabyté bydlení upravit podle svého vkusu. Zároveň u bytů může cenu ovlivnit i stav společných prostor a celkový stav bytového domu.

Lokalita

Ocenění bytu zásadně ovlivňuje lokalita. V některých případech právě lokalita tvoří největší část ceny. Důležitým kritériem je dopravní dostupnost. Pokud máte blízko bytu stanici tramvaje, metra či aspoň autobusu, bude jeho cena vyšší než v případě, kdy je dostupná pouze autem či autobusem. Dalším kritériem je občanská vybavenost, tedy jak daleko jsou obchody, úřady, školy, školky, sportoviště, divadla, parky, dětská hřiště atd. Cenu bytu můžou snížit či zvýšit i chystané projekty. Vyroste v blízkosti nová stanice metra, sjezd z dálnice či obchodní centrum? Cena může vyrůst až o statisíce. Naopak výstavba rychlostní silnice přímo pod okny nebo nový developerské projekt za vašimi okny cenu spíše sníží.

Aktuální situace na trhu

Kromě výše uvedeného má značný vliv aktuální situace na trhu. Ceny bytů se vyvíjejí dle momentální nabídky a poptávky. Je třeba rozlišovat trh z hlediska lokalit. Ve stejnou dobu mohou být odlišné situace v Ústí nad Labem, Brně či v Praze. Naši supermanažeři, kteří se specializují na konkrétní lokalitu, dokáží pracovat i s aktuální preferencí kupujících (co, jak, kde, kdy aktuálně poptávají). Pro správné ocenění bytu je tedy třeba vědět, co všechno v daném momentu ceny ovlivňuje a jestli ještě porostou, nebo naopak budou klesat. Přemrštěná cena může z vašeho superbytu udělat ležák, který se v době klesajících cen bude prodávat jen těžko.

Ostatní

Dále mohou výslednou cenu ovlivnit různé proměnné od výhledů z oken (příroda vs. železniční trať), orientace vůči světovým stranám (obývací pokoj umístěný na sever vs. na jih), terasy a výhledu z ní (Pražský hrad vs. panelákové domy) až po vybavení (klimatizace). U bytů v bytových domech umístění výtahu (patro, mezipatro), stav fondu oprav (SVJ s dluhy nebo s milionovými úsporami), volné půdní prostory atd. Je toho opravdu hodně, co může znatelně ovlivnit cenu bytu. Spoléhat se tedy pouze na levné online nástroje pro odhad nemovitostí není rozumné.