Jak se ukončuje nájemní smlouva ze strany nájemce i pronajímatele?

Náležitosti ukončení nájemní smlouvy

Pokud nedojde k oboustranné shodě na ukončení nájmu, bude potřeba nájemní smlouvu písemně vypovědět. Osobní ani telefonická domluva nestačí. Ideální je doporučený dopis na adresu uvedenou ve smlouvě, kde máte 100% jistotu, že druhé straně dorazí. Alternativou je datová schránka, kterou snadno vyhledáte po přihlášení na webu mojedatovaschranka.cz. V obou případech se výpověď považuje za doručenou po 10 dnech.

Zároveň nezapomeňte do dokumentu uvést informace o obou smluvních stranách i označení bytu nebo domu. A roli hraje i to, jestli máte smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou. Jakmile jde o smlouvu na dobu určitou, nesmí chybět ani konkrétní zákonný nebo smluvní důvod. Jen tak máte jistotu, že bude výpověď platná. 

Standardní výpovědní lhůta trvá tři měsíce a začíná 1. dnem následujícího kalendářního měsíce. To znamená, že pokud ji například druhá strana obdrží 15. dubna, lhůta plyne od 1. května a k ukončení nájemní smlouvy dochází 31. července. 

Pronajímatel navíc musí ve výpovědi poučit nájemce o tom, že může vznést proti výpovědi námitky a navrhnout její přezkoumání soudem. Pokud by tato část chyběla, výpověď bude neplatná. A pokud nájemce nesouhlasí, může podat návrh na přezkoumání výpovědi, ale jen do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď přišla.

Nájem na dobu určitou

Když smlouvu vypovídá nájemce

Postup ukončení nájmu je velmi podobný jako u smlouvy na dobu neurčitou. Jen bude potřeba uvést zákonné důvody výpovědi. Mezi ně patří třeba získání práce v jiném městě, zdravotní důvody nebo změna sociální situace. Přesný popis najdete v § 2231 Nového občanského zákoníku (NOZ).

Když smlouvu ukončuje pronajímatel

Vypovědět smlouvu na dobu určitou je ze strany pronajímatele možné v těchto případech:

• nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu (například přestane platit nájemné),
• nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti, případně na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
• byt musí být vyklizen z důvodu veřejného zájmu (typicky před demolicí kvůli dopravním stavbám),
• objeví se jiný podobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Nájem na dobu neurčitou 

Výpověď ze strany nájemce

Pro nájemce je výhodnější smlouva na dobu neurčitou, kterou může kdykoli vypovědět i bez udání důvodu. Pokud ve smlouvě nejsou stanoveny jiné podmínky, platí zde zmiňovaná tříměsíční lhůta, kterou upravuje NOZ.

Výpověď ze strany pronajímatele

Legislativa vnímá pronajímatele jako silnější stranu a vždycky po něm požaduje stanovení výpovědních důvodů. Platí to tedy i pro smlouvu na dobu neurčitou, kdy je výpovědní doba tři měsíce. V tomto případě můžete smlouvu ukončit ze stejných důvodů jako u smlouvy na dobu určitou a nebo v těchto situacích:

1. Nemovitost si necháte sami pro sebe nebo pro manžela/manželku po rozvodu.
2. Byt nebo dům potřebuje někdo z vaší rodiny, například studující syn nebo dcera.

Počítejte ale s tím, že do měsíce byste měli byt k danému účelu skutečně využít, jinak může nájemce o pronájem znovu žádat. Případně mu musíte uhradit vzniklé škody. Do lhůty se nezapočítává případná rekonstrukce nebo opravy v bytě.

Výjimky, které potvrzují pravidlo

Výpovědní lhůta se neuplatňuje jen v extrémních případech, které stanovují § 2227 a § 2266 NOZ. Nejčastěji jde o vady, které ztěžují nebo znemožňují užívání bytu, tedy například rozbitý kotel, nikoliv skvrna na stěně nebo poškrábaná podlaha. 

• pronajímatel neodstraní poškození nebo vadu (za kterou neodpovídá nájemce) ani v dodatečné lhůtě a prodlení nebo samotné poškození představuje hrubé porušení povinnosti pronajímatele, viz platná legislativa
• jsou potřeba nezbytné opravy, které není možné odložit po skončení nájmu, a během provádění opravy nelze byt užívat,
• pronajímatel neposkytne nájemci dostatečnou ochranu (i když o ni žádal) v případě, kdy třetí osoba uplatňuje vlastnické či jiné právo k bytu nebo žádá jeho vydání či vyklizení,
• byt z části zanikne (například vlivem požáru),
• byt se stane nepoužitelným k ujednanému (popř. obvyklému) účelu z důvodů, které nejsou na straně nájemce (např. kritická statika, ztráta střechy po tornádu či pádu stromu), nebo
• pronajímatel porušuje závažným způsobem své povinnosti, a působí tak nájemci značnou újmu.