Jak postupovat, když nájemce nechce opustit byt?

Kdy se musí nájemce odstěhovat?

K předání nemovitosti pronajímateli by mělo dojít nejpozději v den ukončení nájemní smlouvy. Ať už došlo ke vzájemné dohodě nebo jedna ze zúčastněných stran podala výpověď z nájmu, případně jednoduše skončila platnost smlouvy na dobu určitou. Po uplynutí této doby už nájemce nemá právo byt užívat ani v něm nechávat své věci.

Výpověď může podat nájemce i pronajímatel, ten v ní ale musí uvést některý ze zákonných důvodů. Často jde například o neplacení nájemného, které trvá déle než tři měsíce. Možností je ale víc, podrobněji jsme vám je popsali v tomto článku. A česká legislativa nezapomíná ani na extrémní situace bez výpovědní lhůty. Konkrétně je stanovují § 2227 a § 2266 Nového občanského zákoníku a jsou to například:

• jsou potřeba nezbytné opravy, které není možné odložit po skončení nájmu, a během provádění opravy nelze byt užívat,
• byt z části zanikne (například vlivem požáru),
• byt se stane nepoužitelným k ujednanému (popř. obvyklému) účelu (např. kritická statika, ztráta střechy po tornádu či pádu stromu), nebo
• pronajímatel porušuje závažným způsobem své povinnosti, a působí tak nájemci značnou újmu.

Podání žaloby na vyklizení bytu

Pokud nájemce ani na opakované žádosti nereaguje, prvním krokem by měla být výzva k opuštění bytu ve stanovené náhradní lhůtě. Pronajímatel ji ale nesmí odkládat, protože pokud by nájemce v bytě zůstal déle než tři měsíce po ukončení nájmu, smlouva se automaticky prodlouží na původně stanovenou dobu nebo maximálně dva roky. Dále už spor o nájemní byt přebírá soud, kterému majitel zašle žalobu na vyklizení.

Vyklizení bytu a uskladnění věcí

Po vynesení rozsudku se nájemce může ještě odvolat. Pokud to neudělá nebo ani tak neuspěje, soudce pověří vyklizením exekutora. Ten ale na proces jen dohlíží, samotné vyklizení provádí pronajímatel, který má zároveň povinnost uskladnit věci nájemce a případně mu je předat. Může ale požadovat náhradu za náklady, které mu tím vzniknou. A to samé platí i pro ušlý zisk za nájemné a poplatky za služby. Jen počítejte s tím, že to může znamenat další soudní řízení, které trvá dlouhé měsíce a může se protáhnout až na rok a půl.

Pozor na porušení domovní svobody

Každé ukončení nájmu je potřeba řešit legální cestou. Výměnou zámků ani vyhozením věcí nájemce se situace nevyřeší, spíš by pronajímateli způsobila další problémy. V krajních případech by se dokonce mohlo jednat o trestný čin porušení domovní svobody. A za takové neoprávněné vniknutí hrozí až dva roky odnětí svobody. Odborníci tedy před takovými unáhlenými kroky důrazně varují a doporučují vyhledat právní pomoc. 

Jak předejít komplikacím?

Aby problémy s vystěhováním vůbec nenastaly, obě strany by měly pečlivě vybírat, s kým nájemní smlouvu uzavřou. Na pronajímateli je, aby pečlivě zvolil a prověřil nájemce a naopak. Nemusíte ale hledat na vlastní pěst. Raději nechte tuto práci na expertech z realitních portálů, kde máte jistotu nabídek i poptávek od důvěryhodných uživatelů. Smlouvu pak jednoduše sepíšete s právníkem, tak aby v ní nechyběly žádné důležité informace včetně práv a povinností obou stran.

Sami si pak pro jistotu projděte registry dlužníků, zejména:

• Centrální registr dlužníků ČR
• Centrální evidenci exekucí
• Insolvenční rejstřík
• seznamu osob, které dluží na zdravotním pojištění,
• databázi osob, které hledá policie ČR
• úřední desce Exekutorské komory ČR

Další možností je společně se smlouvou sjednat i povinnost o vyklizení nemovitosti, která bude mít formu notářského zápisu. V té jasně specifikujete, kdy se musí nájemce z bytu vystěhovat s tím, že jinak se záležitosti ujme soudní exekutor. A pokud by zájemce o byt s tímto krokem nesouhlasil, pro pronajímatele je to jeden z varovných signálů. Nicméně ani právníci a soudní znalci se ohledně tohoto opatření neshodnou. Nejde tedy o žádné univerzální řešení jen o jednu z možností.

Soudní cestě by pak měla předcházet oboustranná domluva, které i u problémových nájemníků můžete dosáhnout těmito kroky:

• domluvte si osobní schůzku
• udržujte písemnou komunikaci
• požádejte o pomoc odborníka (správce nemovitosti)
• kontaktujte advokáta zaměřeného na realitní právo